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珠三角多城土地供應策略調整中,逐步向“產業地、村改地”傾斜

2019-11-12/ 莘縣新媒體/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要近期,合富研究院發布了關于10月份珠三角多城土地供應的觀察分析。分析指出,10月份珠三角多個城市土地供應

近期,合富研究院發布了關于10月份珠三角多城土地供應的觀察分析。分析指出,10月份珠三角多個城市土地供應集體出現低潮,不少城市出現地塊中止出讓或流拍的現象,其中不乏比較中心區的“靚地”。 其原因很可能是目前政府及房企雙方手上“籌碼有限”——政府優質土地資源“推一宗少一宗”,包括廣州匯景新城、廣船等土地,始終未上待拍土地名單;而房企手上資金與購地指標同樣緊張,對土地測算、資金回籠的要求十分苛刻。雙方只能不斷試探,是造成當前土地市場悶局難解的主要原因。

近期珠三角多個城市土地供應方面出現低潮。

面對土地悶局,11月份政府在土地供應方面有針對性的調整的策略。合富研究院認為,調整方向主要包括3個方面:

1)提高土地供應素質:推出更多具備更優交通條件支撐、瑕疵更少的土地。

2)以引產業為條件適當調減起拍價:包括增加“產業引進”或“舊村改造”條件。

3)直接調減起拍價:對于少部分周邊市場缺乏走量基礎的土地,直接調減土地起拍價格。

但問題是,土地供應策略調整能否順利穩住后續土地成交?從金融背景看,7-9月嚴控地產融資的政策密集發布。管控政策圍堵房企信托融資、海外發債和銀行融資,房企資金壓力相較過往明顯提升。從市場背景看,二級市場偏冷加劇房企資金壓力,10月部分區域價格跌幅擴大。因此,可以預料房企對后市仍然會比較謹慎,土地市場也在向“買方市場”轉變。大部分土地參拍房企明顯減少,對比過往動輒十幾或二十家企業競拍的市況,目前多數土地參拍企業數量在5家或以下。據合富研究院監測,2019年土地市場溢價率持下降,珠三角多城10月份土地市場除東莞以外,其余城市的土地基本以底價或低于20%的溢價成交。

從目前已經掛牌的11月-12月將推出的地塊看,新推出地塊的土地素質進一步提高。具體到廣州而言,廣州于11月4日掛牌了中心區2宗質素相對較好的地塊,包括廣氮地塊和逐步成熟的廣鋼新城地塊。同時,土地供應正在逐步向“產業地、村改地”傾斜。比如為推出重點規劃片區的商住地,附帶一定的“引入產業條件”、“簽署拆遷安置的村改條件”、“運營和配建商業、學校、醫療中心等條件”。該類型土地價格將較“無準入條件地塊”低,在滿足房企土儲需求的同時,可以降低房企拿地時期的資金要求,但對后期配建與資源運作有更大要求。另外,多個城市政府也采取適當調低部分土地起拍價格的做法。主要見于周邊市場缺乏走量基礎,且一、二級市場價格分歧較大的土地。近期包括廣州花都、肇慶高要和端州等區域,其部分土地起拍價出現回調。

盡管如此,總體而言,各城優質地塊土地起拍價并未下降。包括11月4日廣州掛牌3宗中心區地塊,天河廣氮084地塊(不臨高速路,規模更大)較10月24日終止的廣氮113地塊(緊臨高速路,規模?。?,起拍價提高2000元/㎡;荔灣廣鋼新城地塊起拍價仍然28000元/㎡以上,與2019年4月出讓的旁邊中海地塊起拍價大致相同;番禺最新掛牌的易興地塊,起拍價24268元/㎡,較過往的易興地塊33837元/㎡出現大幅下降,但實際上兩宗易興地塊不屬于同一宗地。

可以得出的結論是,從供地策略看,即使在市場低迷期,政府對“土地價值”的判斷并未顛覆,對“優質土地”仍然傾向于“堅守價值”?,F時供地策略的調整是“有限度的調整”,其目的更多在于改善土地市場成交效率,而在房企“資金”與“指標”仍然有限的情況下,后續土地成交亦將會是“有限度的改善”,素質相對一般的土地恐仍難避免被中止或流拍。

廣州日報全媒體文字記者:陳白帆

廣州日報全媒體圖片記者:陳白帆

廣州日報全媒體編輯:龍嘉麗


轉載來源:大洋網  珠三角多城土地供應策略調整中,逐步向“產業地、村改地”傾斜http://news.dayoo.com/gzrbyc/201911/08/158752_52908871.htm


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